Marché immobilier en Espagne et au Portugal : quand la rareté du logement devient un risque politique

L’Espagne et le Portugal ont construit l’un des arguments les plus solides d’Europe en faveur de la possession de biens immobiliers d’exception et, simultanément, l’un des arguments les plus forts en faveur de leur régulation.

Cette contradiction est désormais impossible à ignorer. Selon une analyse rapportée par le Financial Times en août 2026, le Portugal a accumulé un déficit de logements d’environ 300 000 logements entre 2021 et 2025, soit environ 6,6 % des ménages. Le déficit espagnol est estimé entre 700 000 et 750 000 logements, selon la méthodologie, contre un écart d’environ 0,5 % dans la zone euro.

Pourtant, cette rareté n’a guère affaibli les prix. L’indice officiel des prix de l’immobilier en Espagne a augmenté de 12,9 % en glissement annuel au premier trimestre 2026, tandis que le Portugal a enregistré une croissance de 17,8 %, la plus forte hausse annuelle de l’Union européenne.

C’est cette tension qui façonne aujourd’hui le marché immobilier en Espagne et au Portugal. Le logement devient plus difficile à produire, plus difficile à financer et politiquement plus difficile à laisser intact. Parallèlement, cette même pénurie renforce la valeur de rareté des logements existants bien situés.

Si vous envisagez d’acheter dans l’un ou l’autre pays, la conséquence dépasse largement la simple croissance des prix. Vous devez désormais évaluer la réglementation avec la même rigueur que la localisation, la qualité de construction, le coût de possession et la revente éventuelle. Les taxes de transfert, la politique de résidence, les restrictions sur la location touristique, les règles d’urbanisme et les mesures futures visant les résidences secondaires ou la propriété étrangère font désormais partie intégrante de l’analyse d’acquisition.

Les fondamentaux restent convaincants. Les règles qui les entourent deviennent moins prévisibles.

C’est là le paradoxe ibérique.

La rareté du logement devient un handicap politique

La pénurie dans les deux pays résulte de contraintes structurelles qui ne peuvent être résolues en un seul cycle de construction.

En Espagne, la Banco de España identifie une offre de logements insuffisante comme principal facteur de la pression actuelle sur l’accessibilité. Au premier semestre 2025, le pays a formé environ 190 000 nouveaux ménages nets tout en achevant environ 100 000 logements. L’analyse de l’OCDE ajoute une couche supplémentaire : entre 2022 et 2024, l’Espagne a délivré environ 345 000 permis de construire contre environ 604 000 ménages supplémentaires.

L’urbanisme fait partie du problème. Les terrains prêts à être développés se créent lentement, les procédures administratives peuvent durer des années et la productivité de la construction reste faible. La hausse des coûts, la pénurie de main-d’œuvre, les marges modestes des promoteurs et la fragmentation des projets ajoutent une pression supplémentaire.

Le résultat est une concentration géographique. La pénurie en Espagne pèse le plus dans les villes économiquement dynamiques, les régions côtières et les marchés touristiques où la formation de ménages, la migration et la demande internationale se disputent un stock limité.

Le Portugal fait face à une contrainte similaire, mais avec une structure de logement différente.

Le Portugal dispose de logements, mais trop peu là où la demande existe réellement

Le Portugal a achevé environ 25 000 nouveaux logements en 2024, tandis que la Banco de Portugal note que la construction entre 2015 et 2024 représente environ la moitié du volume produit lors de la période précédente de huit ans.

Parallèlement, le parc immobilier existant crée un titre politique délicat. Lors du recensement de 2021, environ 19 % des logements étaient classés comme résidences secondaires et 12 % comme vacants. Ensemble, environ 31 % des logements n’étaient pas occupés de façon permanente.

Économiquement, ce chiffre nécessite un contexte. Une maison rurale vide ou une propriété saisonnière dans une région à faible demande ne résout pas la pression sur le logement à Lisbonne, Cascais ou en Algarve. Politiquement, cependant, la distinction se réduit facilement à un argument plus simple : les ménages peinent à trouver un logement tandis qu’un grand nombre de propriétés restent hors occupation permanente.

Ce décalage entre réalité économique et perception politique est important car la politique répond de plus en plus à cette dernière.

La rareté soutient les prix, même si l’accessibilité se détériore

Le comportement de recherche autour de l’Espagne et du Portugal repose sur une hypothèse récurrente : les prix doivent forcément baisser.

Les preuves actuelles vont dans le sens inverse.

L’Espagne a enregistré une croissance annuelle des prix de l’immobilier de 12,9 % au premier trimestre 2026, Madrid et les îles Baléares progressant toutes deux de 13,6 % et l’Andalousie de 13,3 %. Le Portugal a connu une hausse de 17,8 % au cours du même trimestre, la plus élevée de l’UE, contre une moyenne européenne de 5,1 %.

Le mécanisme est simple. La demande reste forte, la nouvelle offre arrive lentement et les emplacements de premier ordre ont encore moins de capacité à absorber un développement supplémentaire. Le bien existant devient donc de plus en plus difficile à remplacer.

La Banco de España a précédemment constaté que les prix augmentent plus rapidement dans les régions où la rareté relative du logement est plus importante, ce qui explique pourquoi la pression sur l’accessibilité et l’appréciation peuvent se renforcer simultanément.

Cette relation soutient la valeur des biens immobiliers d’exception, bien qu’elle crée également les conditions politiques qui rendent l’intervention plus probable. La rareté peut protéger votre actif tout en rendant l’environnement de possession progressivement moins confortable.

La demande étrangère devient un enjeu politique lorsqu’elle est localement concentrée

L’achat par des étrangers illustre bien comment les statistiques nationales peuvent masquer une pression politique locale.

En Espagne, les acheteurs étrangers représentaient 13,52 % des transactions immobilières au quatrième trimestre 2025, soit plus de 24 200 achats durant le trimestre. Au niveau national, cela ne suggère guère que le capital international contrôle le marché.

Mais plus près de la côte, la situation change radicalement.

Les acheteurs étrangers représentaient environ 42,91 % des transactions à Alicante, 31,47 % aux îles Baléares, 31,11 % à Málaga, 26,44 % à Santa Cruz de Tenerife et 24,80 % à Gérone. Les registres fonciers espagnols identifient explicitement le lien entre l’intensité touristique et la forte participation des acheteurs étrangers.

Cette concentration est importante car la politique du logement se façonne de plus en plus localement.

Le Portugal présente une dynamique similaire. Les étrangers représentaient environ 28 % des achats résidentiels en 2025, selon les données de la Banco de Portugal rapportées en mai 2026. Ce chiffre inclut les étrangers déjà résidents au Portugal, il ne doit donc jamais être interprété comme signifiant que 28 % des logements ont été achetés par des investisseurs étrangers.

Cependant, la conséquence politique est claire. La participation internationale est la plus visible sur les marchés déjà soumis à la plus forte pression sur l’accessibilité.

Le Portugal a déjà transformé la pression politique en coût d’acquisition

Le Portugal est passé du débat à la législation en mai 2026.

Le décret-loi 97/2026 a introduit un taux de taxe de transfert IMT de 7,5 % pour de nombreux non-résidents acquérant un bien résidentiel, avec des exceptions pour certains anciens résidents, les personnes devenant résidentes fiscales portugaises dans les deux ans et les usages locatifs modérés qualifiés.

La portée stratégique dépasse le simple taux d’imposition.

Le statut de résidence modifie désormais l’économie de l’achat d’un bien résidentiel portugais. Pour un propriétaire international achetant une résidence secondaire tout en restant résident fiscal ailleurs, cela crée un coût supplémentaire direct à l’acquisition.

Le Portugal a donc choisi une forme d’intervention relativement mesurée. La propriété étrangère reste possible, tandis que certaines catégories de non-résidents voient leur possession devenir plus coûteuse.

Cette distinction est importante car le marché immobilier sous-jacent reste attractif. La réponse politique cible la structure de la propriété, sans supprimer le marché.

L’Espagne porte un risque différent : une orientation politique sans certitude législative

Le signal politique espagnol a été plus fort et moins stabilisé.

Le Premier ministre Pedro Sánchez a proposé une taxe pouvant atteindre 100 % sur les achats résidentiels par certains acheteurs non membres de l’UE. En mars 2026, la mesure était toujours bloquée au parlement faute de soutien suffisant.

La position pratique est donc claire : l’Espagne n’a pas introduit de taxe immobilière à 100 % pour les acheteurs étrangers.

La proposition reste néanmoins importante.

Si votre horizon de possession est de dix ou vingt ans, la législation actuelle ne vous donne qu’une partie du tableau. L’orientation politique compte car une proposition susceptible d’atteindre le débat national indique comment l’accessibilité au logement est cadrée et quelles formes de propriété pourraient devenir des cibles plus faciles à l’avenir.

L’environnement politique espagnol a déjà changé une fois de manière significative.

La fin du visa doré a changé le message aux acheteurs internationaux

En Espagne, les visas de résidence pour investisseurs, y compris la voie liée à l’immobilier, ont été officiellement supprimés à compter du 3 avril 2025.

Cette mesure importe moins comme détail migratoire que comme preuve d’un changement politique plus large.

Il y a dix ans, la politique de résidence liée à l’immobilier visait à attirer le capital international. Depuis, l’accessibilité au logement a modifié le cadre politique, et les incitations autrefois promues comme économiquement utiles sont désormais réexaminées à travers leur impact sur l’accès au logement domestique.

Pour vous, cela signifie que la stratégie de résidence doit être dissociée de la stratégie immobilière beaucoup plus tôt dans le processus. Un excellent logement peut toujours avoir du sens. L’achat offre simplement moins d’avantages annexes qu’auparavant.

Les locations touristiques illustrent ce même changement au niveau municipal.

Les règles de location touristique transforment l’usage immobilier en risque local

La location de courte durée est devenue l’un des domaines les plus clairs où l’exposition réglementaire dépend du code postal.

Barcelone prévoit de laisser expirer plus de 10 000 licences de location touristique existantes, ces logements devant revenir à un usage résidentiel classique d’ici fin 2028. Málaga a déjà restreint les nouveaux permis de location de vacances dans des dizaines de quartiers où l’hébergement touristique est très concentré.

Ces politiques affectent les propriétaires de manière très différente.

Une résidence côtière achetée principalement pour un usage familial peut subir peu de perturbations financières dues à des règles touristiques plus strictes. Un appartement acquis en supposant que les revenus locatifs à court terme couvriront une part importante des coûts d’entretien fait face à un risque nettement différent.

L’usage prévu du bien doit donc être intégré à votre analyse réglementaire dès le départ. L’autorisation de location ne peut plus être considérée comme un simple supplément attaché à un emplacement recherché.

Le même principe s’applique au développement immobilier.

La politique du logement peut rendre les logements les plus nécessaires les plus difficiles à construire

C’est là que la contradiction devient particulièrement inconfortable.

Le sondage sur l’investissement immobilier du premier trimestre 2026 au Portugal a enregistré 84 % de pression liée aux coûts de construction, 83 % à la bureaucratie et aux licences et environ 70 % à la fiscalité.

L’APPII va plus loin, estimant qu’environ 59 000 logements pré-certifiés n’ont pas abouti au cours des trois années précédentes en raison de projets économiquement non viables. Sa direction soutient que les structures de coûts actuelles rendent extrêmement difficile, sur les grands marchés urbains, la livraison de logements à la vente autour de 300 000 €, tandis que les développements plus haut de gamme absorbent plus facilement ces coûts fixes.

L’Espagne présente un schéma similaire. L’analyse de l’OCDE souligne les coûts fonciers élevés, les coûts de construction, la pénurie de main-d’œuvre, les contraintes de financement, les lenteurs d’approbation et l’incertitude politique comme des pressions sur la viabilité des projets, en particulier dans le logement abordable et locatif.

Cela crée un problème politique avec des conséquences directes sur le marché immobilier. Le segment du logement sous la plus forte pression sociale peut devenir le moins attractif à construire, tandis que le développement de biens de valeur supérieure reste économiquement viable.

La rareté persiste alors, ce qui soutient les valeurs existantes et invite à une intervention accrue.

L’exposition politique varie considérablement selon l’adresse

La politique nationale fixe le cadre, mais votre exposition réelle dépend de plus en plus de la localisation.

Barcelone se situe à l’extrémité la plus aiguë du spectre. Forte pression sur le logement, politique agressive sur la location touristique et intervention municipale marquée créent un environnement à forte exposition politique.

Les îles Baléares méritent une lecture similaire. La pénétration des acheteurs étrangers y est exceptionnellement élevée, les terrains constructibles sont limités et le tourisme, la propriété secondaire et les contraintes environnementales restent des sujets politiquement sensibles.

Lisbonne figure également dans la catégorie à forte exposition, car une pression extrême sur l’accessibilité se combine à une croissance rapide des prix, une participation étrangère substantielle et la nouvelle structure IMT pour non-résidents au Portugal.

L’Algarve présente une exposition moyenne à élevée. La demande internationale et l’usage en résidence secondaire y sont significatifs, tandis que la pression directe sur l’accessibilité urbaine est moins intense qu’à Lisbonne.

Madrid offre un tableau différent. L’économie domestique est profonde, l’offre de biens d’exception reste limitée et le tourisme joue un rôle moindre dans l’ensemble du marché immobilier. L’exposition politique y est donc plutôt moyenne.

Marbella et la Costa del Sol combinent une forte demande internationale avec des préoccupations croissantes sur l’accessibilité, mais la politique régionale reste moins interventionniste qu’à Barcelone. Cela maintient l’exposition autour de moyenne pour l’instant.

Cascais et Estoril méritent également une évaluation moyenne. De fortes contraintes d’offre et une demande internationale soutiennent les valeurs, tandis que la politique fiscale nationale portugaise touche directement ces marchés.

La leçon est simple : le risque politique immobilier est devenu de plus en plus spécifique au code postal.

La montée du risque politique ne signifie pas une baisse de la valeur immobilière

Cette distinction est probablement la plus importante de tout l’article.

Une taxe de transfert plus élevée modifie votre coût d’acquisition. Elle n’affaiblit pas automatiquement la rareté d’une résidence côtière exceptionnelle.

Une restriction sur la location touristique peut réduire significativement le potentiel de revenu tout en laissant la valeur d’une résidence principale d’exception largement intacte.

Un urbanisme plus strict peut rendre le développement plus difficile et simultanément augmenter la valeur de remplacement des biens existants achevés.

L’intervention politique entre donc dans l’équation de possession par plusieurs canaux : coût d’acquisition, coût annuel de détention, revenus locatifs, usage du bien, droits de rénovation, potentiel de développement, liquidité et revente éventuelle.

Votre diligence raisonnable doit désormais poser une question plus large.

Dans quelle mesure le bien résiste-t-il une fois que les frictions réglementaires sont prises en compte ?

Pour un logement destiné à vingt ans d’usage familial, la réponse peut rester très favorable. Pour une stratégie locative à court terme avec effet de levier reposant sur des règles municipales stables, le même marché peut paraître beaucoup moins attractif.

Est-il encore opportun d’acheter un bien en Espagne ou au Portugal ?

Les fondamentaux actuels soutiennent toujours un argument solide en faveur d’un bien bien choisi dans les deux pays.

La demande reste robuste, l’offre reste limitée et les données officielles montrent une croissance annuelle à deux chiffres des prix. Ces conditions rendent difficile de supposer une correction large du marché sur la seule base des preuves actuelles.

Le profil de risque a cependant changé.

La possession par des non-résidents devient plus coûteuse dans certaines parties du Portugal. L’Espagne a déjà supprimé sa voie de résidence pour investisseurs liée à l’immobilier et continue de débattre de mesures plus strictes concernant certaines formes de propriété étrangère. Les règles sur la location touristique se durcissent dans les municipalités sous pression, tandis que la réglementation de l’urbanisme et du développement continue d’affecter l’offre future.

La réponse dépend donc fortement de votre raison d’acheter.

Si votre priorité est un usage personnel à long terme dans un emplacement de premier ordre à offre limitée, la rareté peut encore jouer fortement en votre faveur. Si votre achat dépend des revenus locatifs à court terme, de l’efficacité fiscale ou du maintien des privilèges réglementaires, la marge d’erreur s’est considérablement réduite.

C’est là que la dimension politique doit s’intégrer à votre analyse d’acquisition : à côté des fondamentaux immobiliers, pas à leur place.

Le paradoxe ibérique : la rareté protège l’actif et met la pression sur le propriétaire

L’Espagne et le Portugal ont créé une équation difficile.

La rareté soutient les prix. La hausse des prix accentue la pression sur l’accessibilité. La pression sur l’accessibilité augmente l’intervention politique. L’intervention modifie alors le coût, l’usage et la structure de la propriété.

Pour les propriétaires internationaux, cela ne rend pas l’Espagne ou le Portugal structurellement peu attractifs. Cela fait de la durabilité réglementaire une composante de la qualité immobilière.

Un logement avec des vues protégées, une offre locale limitée et un vivier d’acheteurs futurs profond peut rester très défendable même si les taxes d’acquisition augmentent ou que les règles locatives se durcissent. Un autre bien peut perdre une grande partie de sa logique économique dès que les hypothèses réglementaires changent.

C’est la distinction qu’il convient désormais de garantir.

Le marché immobilier en Espagne et au Portugal offre toujours certains des fondamentaux résidentiels les plus solides d’Europe. La question plus difficile est de savoir si la structure de propriété autour de votre bien choisi restera aussi attractive pendant les années où vous comptez le détenir.

Et c’est là que commence un conseil d’acquisition sérieux.

Questions fréquentes sur le marché immobilier en Espagne et au Portugal

Est-il préférable d’acheter un bien en Espagne ou au Portugal ?

Le choix le plus pertinent dépend de votre usage prévu, de votre situation fiscale et de la localisation. L’Espagne offre des marchés résidentiels plus profonds et un inventaire plus large de biens d’exception, tandis que le Portugal propose un cadre de propriété et fiscal différent. Les récents changements politiques dans les deux pays rendent l’analyse juridictionnelle de plus en plus importante en parallèle de la qualité du bien.

Les prix de l’immobilier baissent-ils en Espagne ?

Les données nationales actuelles indiquent que non. L’indice officiel des prix de l’immobilier en Espagne a augmenté de 12,9 % en glissement annuel au premier trimestre 2026, plusieurs régions côtières et de premier ordre enregistrant une croissance annuelle encore plus forte.

Les prix de l’immobilier baissent-ils au Portugal ?

Non, au niveau national selon les dernières données officielles disponibles. Le Portugal a enregistré une croissance annuelle des prix de l’immobilier de 17,8 % au premier trimestre 2026, le taux le plus élevé de l’Union européenne sur cette période.

Le Portugal taxe-t-il différemment les acheteurs immobiliers non-résidents ?

Oui. Le Portugal a introduit un taux de taxe de transfert IMT de 7,5 % pour de nombreuses acquisitions résidentielles par des non-résidents en 2026, sous réserve d’exceptions spécifiques. Le statut de résidence peut donc affecter de manière significative le coût d’achat d’un bien portugais.

L’Espagne a-t-elle instauré une taxe de 100 % sur les acheteurs étrangers ?

Non. L’Espagne a proposé une taxe pouvant atteindre 100 % sur certains achats résidentiels par des acheteurs non membres de l’UE, mais la mesure est restée bloquée au parlement en 2026 et n’est pas devenue loi.