Acheter une résidence secondaire en Europe : votre destination vous veut-elle toujours ?

Avant d’acheter une résidence secondaire en Europe, établissez ce que vous pourrez encore en faire dans dix ans.

Si vous achetez une résidence secondaire en Europe cette année, vos conseillers peuvent généralement déterminer rapidement si vous avez légalement le droit de l’acquérir. Cela reste important, mais ne règle plus la partie la plus déterminante de la décision. L’incertitude majeure concerne ce que vous serez autorisé à faire avec le bien cinq ou dix ans après l’achat.

Depuis le 20 mai 2026, un nouveau cadre européen a rendu l’activité de location courte durée beaucoup plus visible aux autorités publiques. Parallèlement, les municipalités durcissent les règles de location, augmentent les surtaxes sur les résidences secondaires et reconsidèrent la part du parc résidentiel à réserver à l’usage touristique. Votre diligence raisonnable doit donc dépasser l’acte de propriété. Vous devez comprendre l’orientation de la juridiction qui régira le bien pendant toute la durée de votre possession.

Le droit légal d’acheter en dit moins qu’avant

La diligence raisonnable classique répond à un ensemble de questions bien connues. Le vendeur est-il propriétaire du bien ? Le titre est-il clair ? Y a-t-il des charges ? Les autorisations correspondent-elles à l’état du bâtiment ? Et pouvez-vous, en tant qu’acheteur international, l’acquérir légalement ? Votre avocat ou notaire doit vérifier ces points avant la conclusion.

Cependant, ces réponses décrivent le bien à un instant donné. Elles ne garantissent pas ce que le bien pourra faire tout au long de votre possession. Les droits de location peuvent évoluer, les surtaxes locales augmenter et les copropriétés imposer leurs propres restrictions à l’usage touristique. Une licence existante au moment de l’achat peut aussi disparaître ultérieurement.

Cela ne signifie pas que votre notaire ait omis quelque chose. Sa mission est d’établir la situation juridique que vous acquérez aujourd’hui. Si vous achetez une résidence secondaire, vous devez désormais ajouter une couche d’analyse : quels pouvoirs les autorités locales exercent-elles sur l’usage que vous envisagez et à quel degré les ont-elles déjà appliqués ?

L’enregistrement des locations en UE donne désormais aux autorités une vision claire de l’usage du bien

Le règlement (UE) 2024/1028 est en vigueur depuis le 20 mai 2026. Lorsqu’un État membre met en place un système d’enregistrement des locations courte durée, chaque bien concerné doit disposer d’un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit figurer sur les annonces, et les plateformes doivent retirer celles qui n’en disposent pas. Les numéros peuvent aussi être suspendus ou retirés si les informations associées sont incomplètes ou inexactes.

Plus important encore, les plateformes transmettent désormais des données d’activité chaque mois. Ces informations incluent les nuits réservées, le nombre de clients, leur pays de résidence, l’adresse du bien et l’URL de l’annonce. Ainsi, la surveillance ne dépend plus d’une plainte d’un voisin pour location non autorisée. Les autorités reçoivent un suivi continu de l’utilisation réelle des biens enregistrés.

Si les revenus locatifs font partie de votre motivation à acheter une résidence secondaire, cette distinction est cruciale. La propriété et l’autorisation d’exploiter un hébergement de courte durée sont des droits distincts. Le premier peut être sécurisé tandis que le second devient de plus en plus réglementé.

La baisse de l’offre de locations courte durée montre où l’ajustement a déjà commencé

Le changement est déjà visible dans plusieurs grandes villes européennes. Sur les douze mois précédant avril 2026, les annonces actives de locations courte durée ont chuté de 22,9 % à Paris, 15,3 % à Madrid, 11,6 % à Barcelone et 5,5 % à Lisbonne. Rome, en comparaison, est restée stable après l’introduction du code national d’identification en janvier 2025.

Cela vous offre une manière utile de lire la réglementation. La destination la plus prévisible n’est pas forcément celle avec le moins de restrictions. Un marché ayant déjà instauré son cadre et absorbé l’ajustement peut être plus facile à évaluer qu’un autre qui s’apprête à subir sa première intervention majeure.

Rome est instructive pour cette raison. Son marché a déjà eu le temps de s’adapter au système national d’identification, tandis que les contractions plus marquées ailleurs suggèrent qu’un ajustement plus actif est encore en cours. Lorsque vous achetez une résidence secondaire, établissez où se situe la destination dans ce cycle avant de considérer que les règles actuelles sont définitives.

La France montre comment plusieurs restrictions peuvent s’accumuler autour d’un même bien

La France est un exemple pertinent car l’exposition réglementaire ne provient pas d’une seule règle. En vertu de la loi Le Meur, les communes peuvent réduire la limite annuelle de location d’une résidence principale de 120 à 90 nuits. Les sanctions peuvent atteindre 15 000 €, tandis qu’une autorisation municipale pour changement d’usage peut aussi être exigée dans certaines zones. L’enregistrement national est devenu obligatoire le 20 mai 2026, et les maires peuvent suspendre ou révoquer les numéros d’enregistrement.

L’autorisation municipale n’est qu’une couche parmi d’autres. Les règlements de copropriété peuvent désormais interdire expressément la location touristique, ce qui signifie qu’un appartement peut se trouver dans une ville qui autorise la location courte durée alors que l’immeuble l’interdit. Le régime fiscal a également évolué. Pour les locations touristiques non classées, le seuil micro-BIC est passé à 15 000 € avec un abattement forfaitaire de 30 %, tandis que les biens classés bénéficient d’un régime sensiblement différent. Les exigences énergétiques se renforcent aussi avec le temps.

Si les revenus locatifs entrent en compte dans votre projet d’achat, obtenez les règlements de copropriété avant de faire une offre. Lisez les dispositions relatives à la location avant de discuter de l’occupation et du rendement prévus. Une prévision de revenus est sans objet si les documents de l’immeuble interdisent l’activité sur laquelle elle repose.

Les taxes sur les résidences secondaires peuvent augmenter même si votre usage reste inchangé

La réglementation locative n’est qu’une partie de l’exposition. La France illustre aussi comment le coût de la simple possession d’une résidence secondaire peut évoluer sans modification de son usage.

En 2026, 1 666 des 3 689 communes françaises éligibles ont appliqué la surtaxe de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette proportion continue de croître par rapport aux années précédentes, tandis que 688 communes ont appliqué la surtaxe maximale autorisée de 60 %. La fourchette disponible va de 5 % à 60 %.

La concentration régionale est encore plus révélatrice. En Bretagne, 84,6 % des communes éligibles appliquent la surtaxe. La Nouvelle-Aquitaine suit avec 67,9 %, tandis que les Pays de la Loire atteignent 65,1 %. Surtout, la surtaxe s’applique que le bien soit loué, occupé par vous ou laissé vacant.

Lorsque vous achetez une résidence secondaire, considérez ces charges comme des coûts récurrents de possession plutôt que comme des taxes accessoires. Étudiez ensuite l’historique récent de la commune. Une destination qui est passée d’une absence de surtaxe à 20 %, puis de 20 % à 40 %, vous indique clairement l’orientation de sa politique locale du logement.

Barcelone prouve qu’une licence touristique peut expirer avec la politique qui la soutient

Barcelone illustre ce qui se passe lorsqu’une ville décide de supprimer une catégorie entière d’hébergements touristiques plutôt que de simplement en restreindre l’exploitation. La ville prévoit de ne pas renouveler plus de 10 000 licences d’appartements touristiques à leur expiration en novembre 2028. Son objectif déclaré est de restituer ces logements au parc résidentiel ordinaire.

La leçon pour vous est simple. Une licence touristique peut ajouter de la valeur aujourd’hui, mais elle ne doit pas être considérée comme une caractéristique indissociable du bien. Il s’agit d’une autorisation réglementaire.

Par conséquent, si l’évaluation du vendeur dépend substantiellement d’une licence touristique existante, recalculer la valeur du bien sans cette licence. Si le résultat change significativement, une partie du prix d’achat est liée à une autorisation dont vous ne maîtrisez pas la durée.

Cela ne rend pas nécessairement l’acquisition peu attrayante. Cela vous indique simplement où se situe le risque.

Six questions à se poser avant d’acheter une résidence secondaire

La plupart des diligences supplémentaires peuvent être réalisées avant qu’une offre ne devienne difficile à retirer. L’objectif est de poser les questions tant que vous avez encore une marge de négociation, plutôt que de découvrir les réponses une fois engagé dans la transaction.

Pouvez-vous légalement louer le bien en courte durée ?

Vérifiez si la location courte durée est autorisée. Si oui, identifiez le système d’enregistrement applicable et confirmez si le bien dispose déjà d’un numéro d’enregistrement valide. Déterminez ensuite si ce numéro se transmet avec la propriété et si son renouvellement est automatique, conditionnel ou discrétionnaire.

Ne vous fiez pas au fait que le propriétaire actuel loue déjà le bien. L’usage actuel et l’usage légal futur sont deux choses différentes. Même si vous n’avez pas l’intention de louer, conserver cette flexibilité peut rester importante pour l’acheteur final.

Que peut changer la municipalité après votre achat ?

Examinez les pouvoirs actuels de la municipalité et, surtout, ce qu’elle a effectivement modifié au cours des trois dernières années. Analysez les limites de location, les règles de changement d’usage, les exigences d’enregistrement et les mesures fiscales.

Une municipalité disposant de larges pouvoirs théoriques mais d’une politique stable présente un type de risque. Une municipalité qui est intervenue à plusieurs reprises en présente un autre. Vous n’avez pas besoin de prédire la politique locale. Les décisions légales récentes vous donnent une image plus utile de la tendance.

Quelle taxe sur les résidences secondaires paierez-vous réellement ?

Distinguez la fiscalité des résidences secondaires des taxes ordinaires liées à la propriété. Certaines juridictions et municipalités imposent des charges supplémentaires spécifiquement parce que la résidence est secondaire.

Établissez le taux actuel, le taux maximal autorisé et si la municipalité l’a déjà augmenté. Modélisez ensuite ce montant comme un coût permanent de détention. Si vous achetez une résidence secondaire occupée seulement quelques mois par an, la surtaxe s’applique que vous utilisiez le bien ou non.

L’immeuble peut-il interdire la location touristique ?

Pour les appartements et autres biens en copropriété, demandez le règlement avant de faire une offre. L’autorisation municipale ne prime pas forcément sur les restrictions privées de l’immeuble.

En France, les règlements de copropriété peuvent interdire expressément la location touristique. Ainsi, la ville peut autoriser alors que l’immeuble interdit. Si la flexibilité locative est importante pour votre projet, c’est une vérification simple à faire et coûteuse à négliger.

La municipalité cherche-t-elle activement à réduire les résidences secondaires ?

Lisez la politique locale du logement aussi attentivement que le calendrier fiscal. Si l’autorité s’est publiquement engagée à réduire les résidences secondaires, restreindre l’hébergement touristique ou restituer des biens au parc résidentiel permanent, identifiez les instruments juridiques dont elle dispose pour atteindre cet objectif.

L’essentiel n’est pas de mesurer si les habitants locaux semblent accueillants. Le ressenti est subjectif. Les taxes, restrictions de licence et règles d’occupation sont mesurables, et ces instruments déterminent l’usage réel de votre bien.

Qui voudra encore acheter le bien plus tard ?

Enfin, pensez à votre acheteur final. Si la location courte durée est supprimée, tous les acheteurs dépendant des revenus locatifs disparaissent de votre marché potentiel. Si les coûts de possession d’une résidence secondaire augmentent sensiblement, un autre groupe peut se retirer.

Cela ne réduit pas automatiquement la valeur du bien. En revanche, cela peut réduire la profondeur de la demande et allonger le délai de vente. Avant d’acheter une résidence secondaire, comprenez si l’acheteur naturel futur souhaite le bien pour ses qualités propres ou pour les usages qui y sont attachés.

Les résidences secondaires rares absorbent mieux la réglementation que les biens interchangeables

La réglementation affecte les actifs différemment. Un appartement interchangeable dont l’achat repose largement sur les revenus locatifs est plus exposé aux restrictions qu’une maison rare en bord de mer, une résidence historique protégée ou une demeure d’exception dans un emplacement prime très recherché.

Sur ces marchés, de nombreux acheteurs n’ont jamais eu l’intention de générer des revenus locatifs. Ils achètent intimité, architecture, emplacement et rareté à long terme. Par conséquent, la suppression de la flexibilité locative courte durée peut avoir beaucoup moins d’impact sur le bassin d’acheteurs qui détermine réellement la valeur.

Cette distinction doit influencer où acheter une résidence secondaire en Europe. Une destination réglementée peut rester attrayante lorsque le bien lui-même présente une rareté suffisante pour résister aux changements d’usage autorisé. En revanche, la réglementation mérite beaucoup plus d’attention lorsque l’actif concurrence des centaines de biens similaires et dépend de la flexibilité génératrice de revenus pour se différencier.

Votre marché de revente peut s’affaiblir avant que les prix affichés ne baissent

Les restrictions n’ont pas besoin de provoquer une baisse immédiate des prix pour vous affecter. La première conséquence peut être la liquidité.

Si un bien perd sa flexibilité locative, les acheteurs qui ont besoin de revenus locatifs quittent le marché. Les acheteurs restants peuvent toujours soutenir le même prix affiché, mais leur nombre réduit peut allonger la durée de vente. Cela est particulièrement important dans le segment prime, où les volumes de transactions sont naturellement plus faibles.

Ne vous demandez donc pas seulement si le bien vaudra plus dans dix ans. Demandez-vous qui voudra l’acheter dans dix ans et si ces acheteurs existeront encore si les usages optionnels d’aujourd’hui disparaissent.

Le point d’équilibre est tout aussi important. Dans les zones européennes les plus contraintes en offre, le nombre d’acheteurs privés sans intérêt pour les revenus locatifs peut rester suffisamment élevé pour que la réglementation ait peu d’effet. C’est pourquoi la bonne réponse n’est pas d’éviter les marchés réglementés, mais de distinguer les biens dont l’attrait dépend d’une autorisation réglementaire de ceux dont l’attrait survit sans elle.

Acheter une résidence secondaire exige désormais une diligence sur la destination elle-même

Si vous achetez une résidence secondaire, l’enquête réglementaire doit intervenir au stade de l’offre. Lorsque la transaction est bien engagée, vous avez déjà dépensé de l’argent, investi du temps et formé une opinion sur le bien. Découvrir une restriction à ce stade peut encore vous protéger juridiquement, mais l’information aurait été bien plus précieuse avant la négociation du prix.

Votre avocat doit toujours vérifier la propriété, le titre, les charges et les autorisations. Parallèlement, établissez la pérennité des usages que vous attendez du bien. Passez en revue les règles de location, les règlements de copropriété, la fiscalité des résidences secondaires, les décisions municipales récentes et le profil probable des acheteurs futurs.

Il existe aussi des cas où la réponse doit être de renoncer. Si l’acquisition n’a de sens que parce que les revenus de location courte durée sont supposés, alors que la municipalité réduit activement l’hébergement touristique et que le prix suppose que la licence sera maintenue, le bien porte une dépendance réglementaire que vous ne maîtrisez pas.

Inversement, une destination qui durcit son traitement des résidences secondaires n’est pas automatiquement un mauvais endroit pour en posséder une. Si vous achetez un bien rare, que vous comptez l’utiliser à titre privé et que vous le voudriez toujours même si la location disparaissait complètement, les restrictions locales peuvent avoir relativement peu d’impact sur votre décision.

L’acte vous dit ce que vous avez acheté. La municipalité vous dit de plus en plus ce que vous pouvez en faire.

Questions fréquemment posées

Quels sont les meilleurs endroits pour acheter une résidence secondaire en Europe ?

L’Italie, l’Espagne et la France figurent parmi les options les plus solides, mais pour des raisons différentes. L’Italie offre un environnement d’enregistrement relativement stable, l’Espagne combine une demande internationale profonde avec une forte variation régionale, et la France reste attractive pour les biens rares en emplacement prime. La municipalité spécifique compte plus que le pays seul.

Comment sont taxées les résidences secondaires en Europe ?

Les taxes sur les résidences secondaires varient fortement en Europe. Au niveau élevé, les communes françaises peuvent ajouter de 5 % à 60 % à la taxe locale sur les résidences secondaires. En comparaison, le Monténégro taxe généralement les résidences secondaires autour de 0,3 % à 1,5 % de la valeur vénale annuelle, tandis que la Croatie applique une taxe locale modeste par mètre carré pour les résidences de vacances. La charge exacte dépend de la municipalité, de la valeur du bien et de la structure de propriété.

Est-il encore intéressant d’acheter une résidence secondaire en Europe en 2026 ?

Oui, si le bien reste pertinent sans dépendre d’une réglementation favorable. Un bien rare acheté principalement pour un usage personnel présente moins d’exposition réglementaire qu’un bien dépendant des revenus locatifs courte durée. Le meilleur achat est celui que vous voudriez toujours si les règles de location se durcissaient ou si les taxes locales augmentaient.

Les étrangers peuvent-ils encore acheter des résidences secondaires en Europe ?

Généralement oui, bien que les règles d’acquisition varient selon le pays et la nationalité. Le problème majeur est souvent ce que vous pouvez faire du bien après l’achat. Avant d’acheter, vérifiez les règles locales de location, les exigences d’enregistrement, les taxes sur les résidences secondaires et les restrictions imposées par la municipalité ou l’immeuble.

Puis-je louer une résidence secondaire en Europe ?

Souvent, mais les règles locales déterminent si la location courte durée est autorisée. Les systèmes d’enregistrement, licences touristiques, exigences de changement d’usage et règlements de copropriété peuvent tous restreindre l’usage locatif. Vérifiez ces droits avant de faire une offre, surtout si les revenus locatifs font partie de votre motivation.

Les restrictions sur la location courte durée réduisent-elles la valeur de revente ?

Elles peuvent réduire le nombre d’acheteurs potentiels, surtout lorsque ceux-ci dépendent des revenus locatifs. Le premier effet peut se manifester par des délais de vente plus longs plutôt qu’une baisse immédiate des prix. Pour les biens véritablement rares achetés principalement pour un usage privé, l’impact peut être beaucoup plus faible.

Quels marchés européens se sont déjà adaptés à des règles de location plus strictes ?

L’Italie est plus avancée dans l’ajustement que plusieurs autres grands marchés. L’offre de locations courte durée à Rome est restée stable après l’introduction du code national d’identification, tandis que Paris, Madrid, Barcelone et Lisbonne ont enregistré des baisses. Les marchés ayant déjà absorbé les changements réglementaires sont plus faciles à évaluer.