Kupno drugiego domu w Europie: czy Twoje miejsce docelowe nadal Cię chce?

Przed kupnem drugiego domu w Europie ustal, co nadal będziesz mógł z nim zrobić za dziesięć lat.

Jeśli w tym roku kupujesz drugi dom w Europie, Twoi doradcy zwykle szybko ustalą, czy masz prawo go nabyć. To nadal ma znaczenie, ale nie rozstrzyga najważniejszej części decyzji. Większą niepewnością jest to, co będziesz mógł zrobić z nieruchomością pięć lub dziesięć lat po finalizacji transakcji.

Od 20 maja 2026 roku nowe ramy prawne UE znacznie zwiększyły widoczność działalności krótkoterminowego wynajmu dla władz publicznych. Jednocześnie gminy zaostrzają zasady wynajmu, podnoszą opłaty za drugi dom i rozważają, ile zasobów mieszkaniowych powinno pozostać dostępnych dla turystów. Twoja analiza due diligence musi więc wykraczać poza akt notarialny. Musisz zrozumieć kierunek, w jakim zmierza jurysdykcja, która będzie regulować nieruchomość przez cały okres Twojego posiadania.

Prawo do zakupu mówi dziś mniej niż kiedyś

Tradycyjna analiza due diligence odpowiada na znany zestaw pytań. Czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości? Czy tytuł własności jest czysty? Czy nieruchomość jest obciążona? Czy pozwolenia odpowiadają obecnemu stanowi budynku? I czy jako nabywca międzynarodowy możesz ją legalnie nabyć? Twój prawnik lub notariusz powinien ustalić te kwestie przed finalizacją.

Jednak te odpowiedzi opisują nieruchomość w określonym momencie. Niekoniecznie mówią, co będzie dozwolone przez cały okres Twojego posiadania. Prawa do wynajmu mogą się zmieniać, lokalne opłaty podatkowe mogą rosnąć, a budynki mogą nakładać własne ograniczenia dotyczące wynajmu turystycznego. Licencja istniejąca w chwili zakupu może później wygasnąć.

To nie oznacza, że Twój pełnomocnik popełnił błąd. Jego zadaniem jest ustalenie aktualnej sytuacji prawnej, którą nabywasz. Jeśli kupujesz drugi dom, potrzebujesz dodatkowej analizy: jakie uprawnienia mają lokalne władze wobec planowanego sposobu użytkowania i jak aktywnie je egzekwują?

Rejestracja wynajmu w UE daje władzom lepszy wgląd w użytkowanie nieruchomości

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 obowiązuje od 20 maja 2026 roku. Tam, gdzie państwo członkowskie prowadzi system rejestracji krótkoterminowego wynajmu, każda odpowiednia nieruchomość musi posiadać numer rejestracyjny. Numer ten musi być widoczny w ogłoszeniach, a platformy mają obowiązek usuwać oferty bez ważnego numeru. Numery rejestracyjne mogą być zawieszane lub cofane, gdy dane są niekompletne lub nieprawidłowe.

Co ważniejsze, platformy przekazują co miesiąc dane o aktywności. Informacje te obejmują liczbę zarezerwowanych nocy, liczbę gości, kraje ich zamieszkania, adres nieruchomości oraz adres URL ogłoszenia. W efekcie egzekwowanie przepisów nie musi zaczynać się od zgłoszenia sąsiada o nieautoryzowanym wynajmie. Władze mają stały dostęp do danych o faktycznym użytkowaniu zarejestrowanych nieruchomości.

Jeśli dochód z wynajmu jest jednym z powodów kupna drugiego domu, ta różnica ma znaczenie. Własność i prawo do prowadzenia krótkoterminowego wynajmu to odrębne uprawnienia. Pierwsze może być bezpieczne, podczas gdy drugie podlega coraz większym regulacjom.

Spadek podaży wynajmu krótkoterminowego pokazuje, gdzie już rozpoczęła się adaptacja

Zmiana jest już widoczna w kilku dużych europejskich miastach. W ciągu dwunastu miesięcy do kwietnia 2026 roku aktywne oferty wynajmu krótkoterminowego spadły o 22,9% w Paryżu, 15,3% w Madrycie, 11,6% w Barcelonie i 5,5% w Lizbonie. Rzym, w porównaniu, utrzymał stabilny poziom po wprowadzeniu krajowego kodu identyfikacyjnego w styczniu 2025 roku.

To daje użyteczny sposób interpretacji regulacji. Najbardziej przewidywalne miejsce niekoniecznie jest tym z najmniejszą liczbą ograniczeń. Rynek, który już wprowadził swoje ramy i przeszedł przez adaptację, może być łatwiejszy do oceny niż ten, który dopiero stoi przed pierwszą poważną interwencją.

Rzym jest pouczający właśnie z tego powodu. Jego rynek miał już czas na dostosowanie się do krajowego systemu identyfikacji, podczas gdy większe spadki w innych miastach sugerują, że proces dostosowawczy nadal trwa. Kupując drugi dom, ustal, na jakim etapie tego cyklu znajduje się miejsce docelowe, zanim założysz, że obecne zasady są ostateczne.

Francja pokazuje, jak wiele ograniczeń może się kumulować wokół jednej nieruchomości

Francja jest przykładem, ponieważ ekspozycja regulacyjna nie wynika z jednego przepisu. Zgodnie z ustawą loi Le Meur gminy mogą obniżyć roczny limit wynajmu dla rezydencji głównej z 120 do 90 nocy. Kary mogą sięgać 15 000 €, a w niektórych obszarach może być wymagana zgoda gminy na zmianę przeznaczenia. Krajowa rejestracja stała się obowiązkowa 20 maja 2026 roku, a burmistrzowie mogą zawieszać lub cofać numery rejestracyjne.

Zgoda gminy to tylko jedna warstwa. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej może wyraźnie zakazywać wynajmu turystycznego, co oznacza, że mieszkanie może znajdować się w mieście dopuszczającym krótkoterminowy wynajem, podczas gdy budynek tego zabrania. Zmieniło się też podejście podatkowe. Dla nieruchomości nieklasyfikowanych jako turystyczne próg mikro-BIC spadł do 15 000 € z 30% ryczałtem, podczas gdy nieruchomości klasyfikowane podlegają odmiennym zasadom. Wymogi energetyczne również są stopniowo zaostrzane.

Jeśli dochód z wynajmu jest elementem Twojej decyzji o zakupie, zdobądź regulamin wspólnoty przed złożeniem oferty. Przeczytaj zapisy dotyczące wynajmu przed rozmowami o prognozowanej frekwencji i rentowności. Prognoza przychodów jest bez znaczenia, jeśli dokumenty budynku wykluczają działalność, na której się opiera.

Podatki od drugiego domu mogą rosnąć, nawet jeśli sposób użytkowania się nie zmienia

Regulacje dotyczące wynajmu to tylko część ekspozycji. Francja pokazuje, jak koszty samego posiadania drugiego domu mogą się zmieniać bez zmiany sposobu jego użytkowania.

W 2026 roku 1 666 z 3 689 uprawnionych francuskich gmin stosowało podwyższoną opłatę lokalną za drugi dom. Ten odsetek rośnie w porównaniu z poprzednimi latami, a 688 gmin stosowało maksymalną dozwoloną stawkę 60%. Zakres opłat wynosi od 5% do 60%.

Koncentracja regionalna jest jeszcze bardziej wymowna. W Bretanii 84,6% uprawnionych gmin stosuje tę opłatę. Nowa Akwitania ma 67,9%, a Kraj Loary 65,1%. Co istotne, opłata obowiązuje niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, zajmowana przez właściciela, czy stoi pusta.

Przy kupnie drugiego domu traktuj te opłaty jako stałe koszty posiadania, a nie incydentalne podatki. Przeanalizuj też ostatnią historię gminy. Miejsce, które już podniosło opłatę z 0 do 20%, a potem z 20 do 40%, daje wskazówkę co do kierunku lokalnej polityki mieszkaniowej.

Barcelona pokazuje, że licencja turystyczna może wygasnąć wraz z polityką, która ją wspierała

Barcelona pokazuje, co się dzieje, gdy miasto decyduje się usunąć całą kategorię zakwaterowania turystycznego, a nie tylko utrudnić jego prowadzenie. Miasto planuje nie odnawiać ponad 10 000 licencji na apartamenty turystyczne po ich wygaśnięciu w listopadzie 2028 roku. Celem jest przywrócenie tych mieszkań do zwykłego zasobu mieszkaniowego.

Wniosek dla Ciebie jest prosty. Licencja turystyczna może dziś podnosić wartość, ale nie powinna być traktowana jako nierozłączna cecha nieruchomości. To wciąż zezwolenie regulacyjne.

Jeśli wycena sprzedającego w dużej mierze zależy od istniejącej licencji turystycznej, przelicz wartość nieruchomości bez niej. Jeśli wynik znacząco się zmienia, część ceny zakupu jest związana z pozwoleniem, którego czas trwania nie jest pod Twoją kontrolą.

To niekoniecznie czyni zakup nieatrakcyjnym. Po prostu wskazuje, gdzie leży ryzyko.

Sześć pytań do rozważenia przed kupnem drugiego domu

Większość dodatkowej analizy due diligence można przeprowadzić zanim oferta stanie się trudna do wycofania. Chodzi o zadanie pytań, gdy masz jeszcze swobodę negocjacji, a nie o odkrywanie odpowiedzi, gdy już jesteś zaangażowany w transakcję.

Czy możesz legalnie wynajmować nieruchomość krótkoterminowo?

Ustal, czy krótkoterminowy wynajem jest w ogóle dozwolony. Jeśli tak, zidentyfikuj obowiązujący system rejestracji i potwierdź, czy nieruchomość posiada ważny numer rejestracyjny. Sprawdź, czy numer ten przechodzi na nowego właściciela oraz czy odnowienie jest automatyczne, warunkowe czy uznaniowe.

Nie polegaj na tym, że obecny właściciel już reklamuje nieruchomość. Obecne użytkowanie i prawnie dozwolone przyszłe użytkowanie to różne kwestie. Nawet jeśli nie zamierzasz wynajmować, zachowanie tej elastyczności może mieć znaczenie dla przyszłego nabywcy.

Co gmina może zmienić po zakupie?

Przeanalizuj uprawnienia gminy oraz, co ważniejsze, jakie zmiany faktycznie wprowadziła w ciągu ostatnich trzech lat. Sprawdź limity wynajmu, zasady zmiany przeznaczenia, wymogi rejestracyjne i środki podatkowe.

Gmina z szerokimi uprawnieniami teoretycznymi, ale stabilną polityką, stanowi jeden rodzaj ryzyka. Gmina, która wielokrotnie interweniowała, to inny. Nie musisz przewidywać lokalnej polityki. Ostatnie decyzje ustawowe dają bardziej użyteczny obraz kierunku zmian.

Jakie podatki od drugiego domu faktycznie zapłacisz?

Oddziel opodatkowanie drugiego domu od zwykłych podatków związanych z własnością nieruchomości. Niektóre jurysdykcje i gminy nakładają dodatkowe opłaty właśnie dlatego, że nieruchomość jest drugą rezydencją.

Ustal aktualną stawkę, maksymalną dozwoloną oraz czy gmina już ją podnosiła. Następnie traktuj tę kwotę jako stały koszt utrzymania. Jeśli kupujesz drugi dom, który będzie zajmowany tylko kilka miesięcy w roku, opłata obowiązuje niezależnie od użytkowania.

Czy budynek może zakazać wynajmu turystycznego?

W przypadku mieszkań i innych nieruchomości współwłasnościowych poproś o regulamin wspólnoty przed złożeniem oferty. Zgoda gminy nie musi uchylać prywatnych ograniczeń budynku.

We Francji regulamin wspólnoty może wyraźnie zakazywać wynajmu turystycznego. Oznacza to, że miasto może wyrazić zgodę, podczas gdy budynek jej zabrania. Jeśli elastyczność wynajmu jest ważna dla Twojego planu posiadania, to jedna z najprostszych i najdroższych do przeoczenia kwestii.

Czy gmina aktywnie dąży do ograniczenia drugich domów?

Analizuj lokalną politykę mieszkaniową równie uważnie, jak harmonogram podatkowy. Jeśli władze publicznie zobowiązały się do ograniczenia drugich rezydencji, zakazu zakwaterowania turystycznego lub przywrócenia nieruchomości do zasobu mieszkaniowego, ustal, jakie narzędzia prawne mają do dyspozycji.

Nie chodzi o ocenę, czy mieszkańcy są przyjaźni. Nastawienie jest subiektywne. Podatki, ograniczenia licencyjne i zasady użytkowania są mierzalne i to one decydują o faktycznym sposobie użytkowania nieruchomości.

Kto będzie chciał od Ciebie kupić nieruchomość później?

Na koniec pomyśl o przyszłym nabywcy. Jeśli wynajem krótkoterminowy zostanie wyeliminowany, wszyscy kupujący potrzebujący dochodu z najmu znikną z Twojego rynku. Jeśli koszty posiadania drugiego domu znacznie wzrosną, inna grupa może się wycofać.

To nie musi automatycznie obniżać wartości nieruchomości. Może jednak zmniejszyć liczbę potencjalnych nabywców i wydłużyć czas sprzedaży. Przed kupnem drugiego domu zrozum, czy naturalny przyszły nabywca chce nieruchomość dla jej cech, czy dla związanych z nią możliwości użytkowania.

Nieruchomości drugiego domu o ograniczonej podaży lepiej znoszą regulacje niż zamienne

Regulacje wpływają różnie na różne aktywa. Zamienne mieszkanie, którego zakup opiera się w dużej mierze na dochodach z wynajmu, jest bardziej narażone na ograniczenia niż rzadki dom nad wodą, chroniona rezydencja historyczna czy wyjątkowy dom w ekskluzywnej lokalizacji o ograniczonej podaży.

Na tych rynkach wielu nabywców nigdy nie zamierzało generować dochodu z wynajmu. Kupują prywatność, architekturę, lokalizację i długoterminową rzadkość. W efekcie utrata elastyczności krótkoterminowego wynajmu może mieć znacznie mniejsze znaczenie dla grupy kupujących, która faktycznie determinuje wartość.

Ta różnica powinna wpływać na decyzję gdzie kupić drugi dom w Europie. Regulowane miejsce może być nadal atrakcyjne, jeśli nieruchomość sama w sobie jest na tyle rzadka, że przetrwa zmiany w dozwolonym użytkowaniu. Natomiast regulacje mają większe znaczenie, gdy aktywo konkuruje z setkami podobnych nieruchomości i opiera się na elastyczności generującej dochód.

Twój rynek odsprzedaży może osłabnąć zanim spadną ceny ofertowe

Ograniczenia nie muszą powodować natychmiastowego spadku cen nieruchomości, aby Cię dotknąć. Pierwszym skutkiem może być płynność.

Jeśli nieruchomość traci elastyczność wynajmu, kupujący potrzebujący dochodu z najmu znikają z rynku. Pozostali mogą nadal akceptować tę samą cenę, ale ich mniejsza liczba może wydłużyć czas sprzedaży. Ma to szczególne znaczenie na rynku nieruchomości premium, gdzie wolumen transakcji jest naturalnie mniejszy.

Nie pytaj więc tylko, czy nieruchomość będzie warta więcej za dziesięć lat. Zapytaj, kto będzie chciał ją kupić za dziesięć lat i czy ci nabywcy nadal będą istnieć, jeśli dzisiejsze opcjonalne sposoby użytkowania znikną.

Równowaga jest równie ważna. W najbardziej ograniczonych pod względem podaży lokalizacjach Europy liczba prywatnych nabywców niezainteresowanych dochodami z wynajmu może być na tyle duża, że zmiany regulacyjne będą miały niewielki wpływ. Dlatego właściwą reakcją nie jest unikanie rynków regulowanych, lecz rozróżnienie nieruchomości, których atrakcyjność zależy od zezwoleń regulacyjnych, od tych, które pozostają atrakcyjne bez nich.

Kupno drugiego domu wymaga dziś analizy samego miejsca docelowego

Jeśli kupujesz drugi dom, analiza regulacyjna powinna odbyć się na etapie składania oferty. Gdy proces przeniesienia własności jest już zaawansowany, wydałeś pieniądze, zainwestowałeś czas i wyrobiłeś sobie opinię o nieruchomości. Odkrycie ograniczenia wtedy może Cię chronić prawnie, ale informacja byłaby znacznie cenniejsza przed negocjacją ceny.

Twój prawnik nadal powinien ustalić własność, tytuł, obciążenia i pozwolenia. Równolegle zbadaj trwałość przewidywanych sposobów użytkowania nieruchomości. Przejrzyj zasady wynajmu, regulamin budynku, podatki od drugiego domu, ostatnie decyzje gminy oraz potencjalną grupę przyszłych nabywców.

Są też sytuacje, gdy odpowiedzią powinno być odstąpienie od zakupu. Jeśli nabycie ma sens tylko dlatego, że zakłada dochód z wynajmu krótkoterminowego, podczas gdy gmina aktywnie ogranicza zakwaterowanie turystyczne, a cena uwzględnia przetrwanie licencji, nieruchomość niesie ze sobą zależność regulacyjną, której nie kontrolujesz.

Z kolei miejsce, które zaostrza regulacje dotyczące drugich domów, nie jest automatycznie złym miejscem do posiadania takiego domu. Jeśli kupujesz coś rzadkiego, zamierzasz używać prywatnie i nadal chciałbyś to mieć, nawet gdyby wynajem zniknął całkowicie, lokalne ograniczenia mogą mieć stosunkowo niewielkie znaczenie dla decyzji.

Akt notarialny mówi, co kupiłeś. Gmina coraz częściej mówi, co możesz z tym zrobić.

Najczęściej zadawane pytania

Gdzie najlepiej kupić drugi dom w Europie?

Włochy, Hiszpania i Francja to trzy najsilniejsze opcje, ale z różnych powodów. Włochy oferują stosunkowo ustabilizowane środowisko rejestracji, Hiszpania łączy głęboki popyt międzynarodowy z silnymi różnicami regionalnymi, a Francja pozostaje atrakcyjna ze względu na rzadkie nieruchomości premium. Znaczenie ma konkretna gmina, nie tylko kraj.

Jak opodatkowane są drugie domy w Europie?

Podatki od drugich domów różnią się znacznie w Europie. Na wyższym poziomie francuskie gminy mogą doliczać 5% do 60% do lokalnego podatku od drugich domów. Dla porównania, Czarnogóra zwykle opodatkowuje drugie rezydencje na poziomie około 0,3% do 1,5% wartości rynkowej rocznie, a Chorwacja pobiera stosunkowo niewielki lokalny podatek od domów wakacyjnych za metr kwadratowy. Dokładne obciążenie zależy od gminy, wartości nieruchomości i struktury własności.

Czy kupno drugiego domu w Europie nadal się opłaca w 2026 roku?

Tak, jeśli nieruchomość ma sens bez polegania na korzystnych regulacjach. Rzadki dom kupowany głównie do użytku osobistego niesie mniejsze ryzyko regulacyjne niż nieruchomość zależna od dochodu z wynajmu krótkoterminowego. Najlepszy zakup to taki, którego nadal byś chciał, gdyby zasady wynajmu się zaostrzyły lub podatki lokalne wzrosły.

Czy obcokrajowcy nadal mogą kupować drugie domy w Europie?

Zazwyczaj tak, choć zasady nabywania różnią się w zależności od kraju i narodowości. Większym problemem jest często to, co można zrobić z nieruchomością po zakupie. Przed zakupem sprawdź lokalne zasady wynajmu, wymogi rejestracyjne, podatki od drugiego domu oraz wszelkie ograniczenia narzucone przez gminę lub budynek.

Czy mogę wynajmować drugi dom w Europie?

Często tak, ale lokalne przepisy decydują, czy wynajem krótkoterminowy jest dozwolony. Systemy rejestracji, licencje turystyczne, wymogi zmiany przeznaczenia i regulaminy budynków mogą ograniczać wynajem. Zweryfikuj te prawa przed złożeniem oferty, zwłaszcza jeśli dochód z wynajmu jest jednym z powodów zakupu.

Czy ograniczenia wynajmu krótkoterminowego obniżają wartość odsprzedaży?

Mogą zmniejszyć liczbę potencjalnych nabywców, zwłaszcza gdy kupujący zależą od dochodu z wynajmu. Pierwszy efekt może objawić się wydłużonym czasem sprzedaży, a nie natychmiastowym spadkiem ceny. Dla naprawdę rzadkich nieruchomości kupowanych głównie do użytku prywatnego wpływ może być znacznie mniejszy.

Na których europejskich rynkach już dostosowano się do surowszych zasad wynajmu?

Włochy są dalej w procesie dostosowania niż kilka innych dużych rynków. Podaż wynajmu krótkoterminowego w Rzymie była stabilna po wprowadzeniu krajowego kodu identyfikacyjnego, podczas gdy Paryż, Madryt, Barcelona i Lizbona odnotowały spadki. Rynki, które już przeszły zmiany regulacyjne, mogą być łatwiejsze do oceny.